부동산을 가족에게 이전할 때 누구나 고민하는 것이 있습니다. “매매가 유리할까? 증여가 유리할까?”
겉으로 보기에는 단순한 선택 같지만 실제로는 부동산 증여세·취득세·양도세·취득가액 변경·장기보유특별공제등이 얽히면서 결과가 크게 달라집니다.
2025년 기준으로 부동산을 가족 간 이전할 때 가장 많이 비교하는 방식은 (1) 증여와 (2) 가족 간 매매(특수관계 매매)입니다.
두 방식 모두 세금 계산 구조가 확연히 다르기 때문에, 상황에 따라 유불리가 정반대로 갈립니다.
부동산 증여 : 간단하지만 증여세가 핵심 변수
부동산 증여시 가장 먼저 확인해야 하는 세금이 증여세입니다.
부모 → 자녀 부동산 증여의 경우 기본공제는 5,000만원(성인 자녀 기준)이며, 이를 초과하면 10~50% 누진세율이 적용됩니다.
부동산 증여세 예시
시가 3억 원 아파트를 자녀에게 증여할때
과세표준 = 3억 – 5,000만 공제 = 2억 5,000만
세율 20% 구간 → 산출 세액 약 4,000만원 수준
부동산 가격이 높을수록 증여세 부담이 기하급수적으로 커지는 구조입니다.
부동산 증여시 취득세도 별도로 발생
부동산 증여는 ‘무상 취득’으로 보며, 증여 취득세율이 매매보다 더 높게 책정됩니다.
취득세 : 3.5% + 지방교육세·농어촌특별세 포함시 약 4%대
주택 수에 따라 취득세 중과 여부가 달라질 수 있으며 부동산 가격이 높을수록 증여 취득세 부담도 상당히 커진다는 점을 놓치기 쉽습니다.
부동산 증여에도 큰 장점이 있습니다.
세금 부담이 있음에도 사람들이 부동산 증여를 많이 선택하는 이유는 다음과 같습니다.
① 향후 양도세 절세에 유리한 경우
부동산을 증여받은 자녀가 이후에 집을 팔면 → 자녀의 부동산 취득가액이 ‘증여 당시 시가’로 올라간다.
즉, 부동산 증여 후 매도시 양도차익이 줄어들어 양도세가 많이 감소할 수 있습니다.
특히 부모가 오래 보유하여 취득가액이 매우 낮고, 현재 집값이 크게 오른 상태라면 증여는 매매보다 훨씬 효율적입니다.
② 부모의 다주택자 양도세 중과 회피
부모가 다주택자라 매도하면 양도세 중과세율(최대 75%), 장기보유특별공제 미적용 이런 상황에서는 부동산 증여가 절세 전략의 핵심이 됩니다.
가족 간 부동산 매매(특수관계 매매)
(1) 가족 간 부동산 매매의 기본 원칙
부모가 자녀에게 ‘매매’ 형태로 부동산을 넘기는 경우, 겉으로 보기에는 일반 거래처럼 보입니다. 하지만 세무서는 ‘특수관계자 거래’로 분류하여 시가 적정성’을 가장 강하게 체크합니다.
원칙은 단 하나, 부동산 “시가 대비 70~130% 범위 안에서 거래해야 인정된다.”이를 벗어나면 시가로 다시 계산되어 증여로 간주되어 증여세가 추징될 수 있습니다.
(2) 가족 간 부동산 매매의 장점
① 증여보다 취득세가 낮다
일반 매매 취득세 : 1~3% 기본세율(주택 수에 따라 변동)
증여 취득세(약 4% 이상)보다 낮아 부담이 덜합니다.
② 매도자인 부모는 ‘양도세’ 발생
하지만 이는 오히려 정상 절세 전략이 될 수 있습니다.
예를 들어, 부모가 1주택 장기 보유자로 비과세 조건 충족 또는 주택 가격 상승분이 크지 않은 저가 주택
이런 경우 매매 형태가 훨씬 유리해질 수 있습니다.
(3) 가족 간 부동산 매매의 단점
① 부모가 자녀에게 대출 없이 매수했다면?
② 부모가 매매대금을 돌려줬다면?
③ 거래가 시가보다 지나치게 낮다면?
이런 경우는 100% 증여로 판단되며, 따라서 가족 간 매매는 ‘정상 거래임을 증명할 수 있는 자료’가 핵심입니다.
가족간 부동산 매매 vs 증여 무엇이 더 유리한가?
(1) 부동산 가격이 낮거나 상승폭이 작다면 → 매매가 유리
부모 양도세 부담 적음, 취득세가 증여보다 낮음, 증여세 부담 없음
(2) 부동산 가격이 크게 올랐다면 → 증여가 유리할 가능성이 높음
부모가 매도시 양도세 폭탄, 증여시 ‘취득금액 상승 효과’로 자녀 향후 양도세 절감
(3) 부모가 다주택자라 양도세 중과 대상이라면 → 증여가 압도적으로 유리
(4) 향후 자녀가 부동산을 매도할 계획이 없다면→ 매매든 증여든 큰 차이 없음
가족산 부동산 매매및 증여시 절세의 핵심
많은 사람들이 증여세만 보고“비싸다”라고 판단하지만 실제로는부모 및 자녀 향후 양도세, 증여 취득세, 종부세·재산세 부담 변화 이런 항목까지 모두 고려해야 ‘진짜 절세 계산’이 나옵니다.
특히 2025년 이후 부동산 세제 변경으로 장기보유특별공제 방식, 다주택자 양도세, 고가주택 비과세 기준 등이 달라지면서, 방식 선택에 따른 세금 차이는 더 벌어지고 있습니다.
가장 부담이 적은 방법은 상황별로 완전히 달라진다
단순히 “증여가 답이다” 또는 “매매가 절세다”라고 할 수 없습니다.
보유 주택 수, 집값 상승폭, 가족의 소득 수준, 향후 매도 계획 등 케이스마다 절세 계산이 정반대로 나오기 때문입니다.
부동산 이전은 금액 규모가 크기 때문에 최소한
(1) ‘증여세 vs 취득세 vs 양도세’ 3개 항목 비교
(2) 시가 검증 위험
(3) 미래 양도세 시나리오
이 세 가지는 반드시 검토해야 합니다.
