서울 아파트 가격이 다시 들썩이고 있습니다. "서울 집값이 미쳐간다"는 말이 다시 입에 오르내리는 2025년 6월, 부동산 시장은 과연 상승장의 초입일까요, 아니면 또 다른 버블의 전조일까요?
2022~2023년 조정기를 지나 강남권과 마용성(마포·용산·성동)을 중심으로 수억 원씩 오른 아파트 호가가 등장하고 있고, 거래가 실제로 이뤄지는 단지도 늘고 있습니다. 서울 아파트 값은 과연 구조적 상승일까요? 아니면 기대 심리에 휘둘리는 순간적인 반등일 뿐일까요?
2025년 세계 경제는 부동산에 우호적이지 않다
세계 경제 흐름을 살펴보면 서울 아파트 가격 상승을 설명하기 어렵습니다.
미국 금리 인하 지연
연준의 기준금리는 여전히 높은 수준을 유지 중이며, 인하 시점은 계속 미뤄지고 있습니다.
중국 부동산 시장 침체
헝다 사태 이후 회복 기미 없이 장기 침체에 빠져 있고, 이는 한국 금융시장에도 악영향을 끼치고 있습니다.
한국 기준금리 2.5% 유지
고금리 기조가 지속되며 대출 부담은 계속되고 있고, 실질소득 정체는 청년층과 무주택자의 주거 사다리를 더욱 멀게 하고 있습니다.
이처럼 서울 아파트 값이 오르기엔 매크로 환경은 오히려 악화하고 있는 셈입니다.
서울 아파트 가격이 오르는 이유
공급 절벽
2025년 서울 아파트 입주 물량은 전년 대비 약 40% 감소했습니다. 2026년은 더 심각하다는 전망도 있습니다.
전세가 반등 → 갭투자 부활
전세가가 상승하며 매매로 전환하는 수요가 늘고 있고, 이를 노리는 갭투자 심리도 다시 살아나고 있습니다.
재건축 규제 완화 기대감
강남, 여의도, 목동 등 주요 재건축 지역에서 규제 완화 기대감이 서울 아파트 가격 상승을 견인하고 있습니다.
정권 교체 후 정책 기대감
2025년 6월 이재명 대통령 취임 이후, 부동산 정책 변화에 대한 기대가 시장에 반영되고 있습니다.
민주당 부동산 정책 실패, 그리고 이재명 정부의 방향은?
문재인 정부 시절 25차례 정책 발표에도 집값이 폭등했고 특히 2020~2021년 ‘패닉바잉’이 사회적 이슈가 되었고, 과도한 대출 규제와 과세 강화는 오히려 무주택자와 1주택자에게 불리하게 작용했습니다.
3기 신도시 사전 청약은 실질 공급으로 이어지지 못했고, 빈번한 방향 전환은 시장 신뢰를 무너뜨렸습니다.
이재명 정부는 어떤 부동산 정책을 펼칠까?
공공 중심 공급 확대 : 기본 주택 확대, 장기 임대 활성화, 실수요자 안정 및 전세 불안 완화
개발이익 환수 강화 : 민간개발 이익 일부 공공 환수 의무화, 건설사 반발, 공급 위축 가능성
수요 회복 유도 : 금리 인하 시점에 맞춘 정책 신뢰 회복 시도, 거래량 회복 및 기대 심리 상승 가능성
이재명 정부는 실효성과 공공성의 균형을 맞추려는 시도를 보이고 있지만, 시장의 반응은 향후 정책 실현력에 따라 달라질 것입니다.
상승장인가? 버블인가?
서울 아파트 가격이 상승세인 것은 분명하지만, 이는 구조적인 수요 증가보다 공급 부족과 기대 심리에 기반한 측면이 큽니다.
2006년, 2010년, 2021년처럼 ‘가격 선행 상승, 거래 후속 반응’이라는 패턴은 현재에도 반복되고 있으며, 이후엔 모두 조정장이 찾아왔습니다.
이러한 점에서 현재의 서울 집값 상승은 ‘진짜 상승장’이라기보다 ‘또 다른 버블’의 가능성을 경계해야 할 시점입니다.
서울 아파트 가격, 감정 아닌 구조로 판단해야
"서울 집값이 또 미쳐간다"는 말은 단순한 과장이 아닙니다. 지금은 시장에 냉정하게 접근해야 할 타이밍입니다.
서울 아파트 값이 진정한 상승장의 시작일지, 혹은 또 다른 부동산 버블의 전조일지는 앞으로 6~12개월 사이에 점차 드러날 것입니다.
이재명 정부의 부동산 정책이 실패한 민주당 정책의 연장선이 될지, 실수요 중심의 새로운 패러다임이 될지는 시장이 직접 평가하게 될 것입니다.
