부동산 증여세 과세표준과 절세 방법

부동산을 자녀나 배우자에게 증여할 때 가장 큰 고민은 바로 세금입니다. 특히 최근에는 부동산 가격이 꾸준히 상승하면서 증여세와 취득세 부담이 과거보다 훨씬 커졌습니다. 하지만 합법적인 절세 방법을 알고, 실제 사례를 통해 전략을 세운다면 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

부동산 증여세 기본 구조 이해하기

증여세는 재산을 무상으로 이전받을 때 과세되는 세금입니다. 부동산 증여시에는 취득세까지 함께 고려해야 하므로, 단순히 "증여세만 얼마나 나올까?"가 아니라 총 세금 부담을 계산하는 것이 중요합니다.

(1) 증여세 과세표준 = 증여받은 재산가액 - 증여재산공제

(2) 세율 : 과세표준 1억원 이하 10%, 5억원 이하 20%, 10억원 이하 30%, 30억원 초과 50%까지 누진 적용

(3) 공제 한도 : 배우자 6억원, 성인 자녀 5천만원, 미성년 자녀 2천만원

즉, 배우자에게 증여할 경우에는 6억원까지는 증여세가 부과되지 않고, 성인 자녀라면 5천만원까지는 면제됩니다.

부동산 증여시 과세표준 기준

시가 (실거래가액)

증여일 전후 6개월 이내의 매매 사례 가액이 있으면 그것을 시가(실거래가액)로 인정합니다.

즉, 같은 단지·같은 면적·유사한 조건의 아파트에서 거래가 이루어진 사례가 있으면 그 실거래가액이 증여세 과세표준 산정 기준이 됩니다.

따라서 아파트의 경우 실거래가 신고가가 가장 중요한 기준이 됩니다.

공시가격

만약 증여일 전후 6개월 이내에 매매 사례 가액이 없는 경우, 감정평가액이나 공시가격 등을 활용합니다.

아파트는 대부분 거래가 활발하므로 “매매 사례 가액”이 존재하는 경우가 많아, 실거래가격이 그대로 과세표준이 되는 경우가 일반적입니다.

예시

동일 단지의 84㎡ 아파트가 증여일 전후 6개월 내에 12억원에 거래된 사례가 있다면,

→ 증여세 과세표준 산정시 12억원을 증여재산가격으로 봅니다.

만약 거래사례가 전혀 없다면 → 공동주택 공시가격을 기준으로 평가합니다.

부동산 절세를 위한 핵심 전략

증여 시기 분산하기

증여세는 10년 단위로 합산 과세됩니다. 따라서 10년 단위로 나누어 증여하면, 공제 혜택을 여러 번 적용할 수 있습니다. 예를 들어 성인 자녀에게 5천만원씩 10년 간격으로 증여하면, 수억원의 자산 이전도 증여세 부담을 최소화할 수 있습니다.

배우자 증여 활용하기

배우자에게 증여시 6억원까지는 면세이므로, 부부 공동명의로 주택을 보유하거나 자산을 분산하는 방식으로 절세 효과를 극대화할 수 있습니다.

취득세 고려하기

부동산 증여시 증여세뿐 아니라 취득세가 별도로 부과됩니다. 증여 취득세율은 일반적으로 3.5% 이상이며, 고가 주택의 경우 12%까지 적용될 수 있습니다. 따라서 증여세 절감만 고려하다가 취득세 부담이 더 커지는 경우도 있으므로, 반드시 두 세금을 함께 계산해야 합니다.

증여 전 반드시 체크할 포인트

(1) 증여세와 취득세를 함께 계산해 총 부담 확인하기

(2) 10년 단위 합산 과세 규정을 활용해 분산 증여 계획 세우기

(3) 배우자 공제 6억원을 적극적으로 활용하기

(4) 증여 후 발생할 수 있는 양도세·보유세 변동도 고려하기

(5) 단순 세금뿐 아니라 가족 간 분쟁 가능성까지 사전에 조율하기

증여세 vs 상속세 세율·면세 한도 차이와 절세 전략