부동산 부담보 증여 증여세·양도세·취득세 계산 및 신고 기한

부동산을 가족에게 증여할 때 단순히 무상으로 주는 경우도 있지만, 채무를 함께 이전하는 방식인 부담보 증여가 자주 활용됩니다. 부담보 증여란 증여재산에 담보된 채무까지 함께 넘겨주는 것을 의미하는데, 이 경우 단순 증여보다 세금 구조가 복잡해집니다. 증여세뿐 아니라 양도소득세, 취득세까지 동시에 고려해야 하므로 계산과 신고기한을 정확히 이해하는 것이 중요합니다.

부담보 증여의 개념 이해

일반적인 증여는 재산을 무상으로 이전하는 것이지만, 부담보 증여는 채무까지 함께 이전하는 방식입니다. 예를 들어 아파트를 증여하면서 그 아파트에 설정된 근저당 대출까지 수증자(받는 사람)가 떠안게 되는 경우가 대표적입니다.

이때는 증여세와 양도소득세가 동시에 발생할 수 있는데, 그 이유는 다음과 같습니다.

채무 초과 부분은 양도소득세 과세 대상, 나머지 순수 무상 이전분은 증여세 과세 대상

즉, 한 건의 거래에 대해 두 가지 세금이 동시에 발생하는 특수한 구조라고 할 수 있습니다.

부담보 증여시 증여세 계산

증여세 과세표준은 다음과 같이 계산됩니다.

(1) 증여재산가액 - 인수한 채무액 - 증여재산공제

예를 들어, 시가 6억원 아파트를 성인 자녀에게 증여하면서 자녀가 3억원 대출을 인수했다면, 증여재산가액은 6억원이지만 채무 3억원을 뺀 3억원이 증여세 과세 대상이 됩니다. 여기에 성인 자녀 증여재산공제 5천만원을 차감해 2억 5천만원이 과세표준이 됩니다.

부담보 증여시 양도소득세 계산

부담보 증여에서는 증여자가 지고 있던 채무를 수증자가 인수하는 부분이 마치 ‘대가를 받고 양도한 것’처럼 간주됩니다. 그래서 증여자는 그 부분에 대해 양도소득세를 내야 합니다.

(1) 양도차익 = 채무액 - 취득가액 비례분

즉, 채무 인수분은 사실상 매매와 유사하게 취급되어, 그 금액만큼은 양도소득세 과세 대상이 됩니다. 그래서 단순 증여보다 세금 부담이 더 커질 수 있습니다.

부담보 증여시 취득세 계산

수증자는 아파트나 토지를 증여받을 때 취득세도 납부해야 합니다. 부담보 증여에서는 증여받은 가액(전체 시가)과 인수한 채무액을 합산 기준으로 취득세가 부과됩니다.

(1) 일반 증여 취득세율 : 3.5% 이상

(2) 고가 주택이나 조정대상지역의 경우 : 12%까지 적용 가능

예를 들어 6억원 아파트를 부담보 증여로 받는 경우, 증여재산가액 전체를 기준으로 취득세를 계산하므로 단순 매매와 유사한 수준의 세금이 발생할 수 있습니다.

부담보 증여시 세금 신고 기한 및 절차

부담보 증여시에는 세금별로 각각 신고 기한이 다릅니다.

증여세 신고

증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내, 수증자가 관할 세무서에 신고 및 납부

양도소득세 신고

증여일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내, 증여자가 관할 세무서에 신고 및 납부

취득세 신고

증여일로부터 60일 이내, 수증자가 관할 시·군·구청에 신고 및 납부

실제 사례로 보는 부담보 증여시 세금 구조

(1) 사례 : 부모가 시가 5억원 아파트를 자녀에게 증여하면서, 자녀가 대출 2억원을 인수한 경우

(2) 증여세 : (5억-2억)-성인자녀 공제 5천만원 = 2억 5천만원 과세표준
→ 증여세 세율 적용 (20%) = 예상 세액 약 2,000만원

(3) 양도소득세 : 증여자인 부모가 채무 2억원 인수분에 대해 양도세 부담 발생

→ 채무 2억 - 취득가액 1억(가정) = 양도차익 1억 x 세율 20% + 지방세 10% 약 2,200만원

(4) 취득세 : 수증자가 부담한 채무(2억)에 대해 과세

→ 채무액 2억 x 세율 3.5% (일반주택 기준) = 700만원

(5) 합계 세부담 = 증여세 + 양도세 + 취득세

→ 4,000만 + 2,200만 + 700만 = 약 6,900만 원

이처럼 한 건의 부담보 증여에서 세 가지 세금이 동시에 발생하며, 합산 세금 규모가 생각보다 클 수 있습니다.

 

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